Obligation de délivrance conforme du bailleur commercial : de quoi parle-t-on ?
L’obligation de délivrance à la charge du bailleur est une obligation impérative du bail. L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bailleur est tenu dès l’origine du bail de délivrer à son locataire un local conforme à sa destination contractuelle, c’est-à-dire s’assurer que le local soit « conforme » et soit considéré « utilisable » par rapport aux activités autorisées dans le contrat de bail.
Par exemple, si le bail autorise le locataire à pratiquer une activité de restauration, il doit être possible d’installer une extraction des fumées usées : à défaut, le bailleur manquerait à son obligation de délivrance, car l’activité prévue au bail serait impossible à exercer dans le local.
Certaines clauses du bail visent à limiter l’obligation de délivrance du bailleur en mettant par exemple l’exécution de certains travaux à la charge du locataire.
Dans l’exemple du restaurant il est possible par une disposition du bail de transférer sur le locataire l’installation du système d’extraction (initialement à la charge du bailleur), pour autant que cela soit possible juridiquement et matériellement.
En cas de manquement à l’obligation de délivrance conforme, le locataire pourrait réclamer auprès de son bailleur : l’exécution forcée des travaux nécessaires pour que le local soit conforme à sa destination, le paiement de dommages et intérêts…etc.
