LES ACTUALITÉS DU RÉGIME DE LA LOCATION MEUBLÉE

Le régime des locations meublées a subi récemment certaines réformes : suppression de l’enregistrement au RCS, exonération de l’IFI, modification du Pacte Dutreil, prorogation du dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard. 

Suppression de l’enregistrement au RCS

Le Conseil Constitutionnel n’oblige plus l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. Les conditions à respecter pour avoir le statut de LMP sont les suivantes :

• Les recettes locatives annuelles brutes doivent être supérieures à 23 000€ TTC
• Les recettes locatives annuelles brutes constituent la majorité des revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (cela comprend les pensions de retraites)

Rappelons que les loueurs en meublé peuvent demander leur radiation au RCS sans conséquences fiscales lorsque l’activité demeure. Celle-ci permet de sortir du statut de loueur professionnel (par rapport à l’IR) afin de bénéficier du régime des plus-values des particuliers lors de la cession d’immeubles. De plus, si les conditions des 23 000€ de recettes et l’inscription au RCS sont fondées, la radiation permet l’exonération des charges sociales. Cependant, cette condition ne s’applique pas s’il s’agit d’une location meublée saisonnière.

Exonération de l’IFI

Il est nécessaire de répondre à trois critères cumulatifs pour bénéficier de l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

• Les recettes annuelles brutes représentent plus de 23 000€ TTC
• Il s’agit de l’activité principale exercée
• L’activité représente plus de 50% des revenus imposables du foyer fiscal (dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés.)

Si l’activité est exercée par une société soumise à l’IR, seule la condition d’exercer l’activité au titre « d’activité principale » doit être respectée.

Une hypothétique radiation au RCS  n’aura pas de conséquences sur cet avantage fiscal car le critère d’inscription au registre n’est pas pris en compte dans le cadre de l’exonération à l’IFI.

Réforme du Pacte Dutreil 

Depuis Octobre 2018, l’administration fiscale remet en cause l’éligibilité de la location meublée au Pacte Dutreil.

Rappelons que le dispositif Dutreil transmission a pour objectif d’alléger le coût fiscal d’une transmission à titre gratuit (donation ou décès) d’entreprises dans le cadre familial.

En attendant une nouvelle édition du BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) sur les activités concernées par le Pacte de transmission Dutreil, la location meublée est moins pertinente en ce qui concerne la transmission du patrimoine.

Surlignons cependant que la transmission de son activité de location meublée par *démembrement représentait quelques contraintes :

• L’usufruitier ne peut amortir que son droit d’usufruit (Y habiter et le louer). Cependant ce point pourrait être modifié par l’administration fiscale qui n’approuve pas, dans le cas d’un viager, d’amortir son droit d’usufruit.
• Il est possible d’obtenir la récupération de TVA lors de l’acquisition d’un immeuble (exemple d’un investissement en résidence de service), cependant la donation de la nue-propriété, avant l’échéance des 20 ans, est susceptible d’entrainer une régularisation de la TVA.
• La donation donne lieu à des plus-values professionnelles, par conséquent le loueur en meublé sera susceptible de payer un impôt en plus des droits de donation si ce dernier a le statut de professionnel (LMP).

Dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard

La réduction d’impôt sur le revenu LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) a été prolongé jusqu’à fin 2021. Cependant, rappelons que seuls certains logements spécifiques sont éligibles à ce dispositif :

• Les établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou adultes handicapés (code de l’action sociale et des familles).
• Les établissements délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement à des personnes sans autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante ainsi que des traitements d’entretien (code de la Santé Publique).
• Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » (du Code du Travail)
• Les logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
• Les résidences avec services pour étudiants.

La base  de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€. Si le bien subit une réduction d’impôt il ne pourra pas faire l’objet d’un amortissement.

Si le bien a une valeur supérieure à 300 000 €, la réduction d’impôt peut s’appliquer jusqu’à 300 000€ de base et amortir la différence entre la valeur du bien et les 300 000€.

Le taux de réduction est de 11% pour les biens acquis depuis 2013, et ce, jusqu’en 2021. La réduction sera plafonnée à 1/9^ème chaque année.

Vous avez une question ? N’hésitez pas à contacter nos référents LOCATION MEUBLEE par mail à l’adresse locationmeublee@adecia.fr